Gayrimenkul Hukuku alanı ev, konut, arsa yani taşınmazlara yönelik hukuki çalışmaların yapıldığı bir alandır. Eşya Hukuku içerisinde yer almakta olan Gayrimenkul Hukuku hemen hemen herkese hitap eden bir alan olması nedeniyle bu alanda yapılmış çok fazla çalışma d bulunmaktadır. Yapılmakta olan çalışmalardan bazıları şu şekilde sıralanabilmektedir:
- Tapu edinme, tapu devir gibi işlemler
- Kiralama sözleşmelerinin oluşturulması ve takibi
- Taşınmazlar üzerinden hukuki durum tespitlerinin yapılması
- Taşınmazların alım satım işlemlerinin yapılması ya da sözleşmelerinin hazırlanması
- Ev, konut, ofis gibi projelerin yapılmasından önce çevre mevzuatına uygunluk durumunun incelenmesi
- Gayrimenkul alım satım finansman değerleri
- Türk vatandaşı olmayanların mülk edinme süreçleri
Bu çalışma alanlarının dışında Gayrimenkul Hukuku kapsamında yürütülmekte olan farklı çalışmalar da bulunmaktadır. Diğer hukuk alanları ile iş birliği şeklinde yürütülmesi gereken bu alanlarda da mutlaka alanında tecrübe sahibi bir avukattan hukuki danışmanlık alınması önerilmektedir.
Gayrimenkul Hukuku İçerisinde Hangi Davalar Vardır?
Gayrimenkul Hukuku içerisinde yer alan davalar şu şekilde sıralanır:
- Tapu Davaları: Tapuların düzenlenme sürecinde hukuka aykırı bir durum olup olmadığının incelenmesi yapılırken bunun yanı sıra tapu tescili ya da tapu iptali gibi konular da bu davalar kapsamında değerlendirilebilmektedir.
- İstihkak Davaları: Bu davalar evlerin ya da konutların bir başkası tarafından işgal edilmesi durumunda görülmektedir. Kişinin mülkiyetinde haksız yere bulunulması konusu işlendiği için zaman aşımı bulunmamakta her durumda bu konuya ilişkin mahkemelere başvurulabilmektedir.
- Kamulaştırma Davaları: Bu davalar devletin taraf olduğu, kamu yararına kullanımı gerekli olan arazilerin özel hak sahiplerinden karşılığı dahilinde alınması durumları ile ilgilenen davalardır.
- Kira Davaları: Hem kiracının hem de mülk sahibinin dahil olduğu davalarda her iki tarafın da mağdur olduğu durumlar söz konusu olabilmektedir. Uyuşmazlık durumlarında başvurulan davalarda sözleşmeler baz alınarak kararlar verilmektedir.
- İzaley-i Şuyu Davaları: Taşınmazla üzerinde iki veya daha fazla hak sahibinin olması durumunda ortaklığın sonlandırılması süreçlerine ilişkin davalar olarak bilinmektedir. Uzun süreli ve karmaşık davalar olarak çok sık karşılaşılmaktadır.
Sitemizden fikri mülkiyet hukuku bilgilerini de inceleyebilirsiniz.
Taşınmaz Mülkiyeti Hangi Yollarla Kazanılır?
Taşınmaz mülkiyetinin kazanma yolları tescil üzerinden sağlanmakta olup bu tescilin sağlanmasına yönelik Gayrimenkul Hukuku içerisinde bilinen farklı yollar ise şunlardır:
- Hukuki işlemle kazanma
- İşgal ile kazanma
- Yeni arazi oluşması durumunda kazanma
- Arazi kayması durumunda kazanma
- Heyelan durumunda kazanma
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin farklı alternatiflerin takip edilmesi ise hukuki prosedürler kapsamında olacağı için bu alanda mutlaka hukuki danışmanlık desteğinin alınması gerekmektedir. Sürecin hem taraflar nezdinde hem de kamu nezdinde takip edilmesi gerektiği için oldukça önemlidir.
Taşınmaz mülkiyeti kazanma durumlarının aynı zamanda yönetmeliklere bağlı olarak da değişiklik gösterdiği bilinmektedir. Bu nedenle sürece ilişkin hak talebinde bulunulmasından önce mevcut hakların araştırılması ve bu doğrultuda bir talepte bulunulması gerekmektedir.
Gayrimenkul Hukuku Kamulaştırma Davaları
Gayrimenkul Hukuku kamulaştırma davaları kapsamında bir arazinin doğrudan kamu yararına kullanılması talep edildiği durumlarda açılan davalardır. Acil olarak kamulaştırma yapılabildiği gibi daha uzun sürelere yayılarak da bu davalar takip edilebilmektedir.
Kamulaştırma davaları kapsamında devletin mülk sahiplerine yönelik tahsis ettiği bir bedel bulunmaktadır. Bu bedel doğrudan maddi bir tutar olabildiği gibi alternatif bir dair veya kira bedeli gibi seçenekler de olabilmektedir.
Kamulaştırma sürecinde tarafların talepleri ve kamunun ihtiyaçları mahkeme nezdinde görüşülür. Bunun neticesinde her iki taraf için de hak kaybı yaşanmadan sürecin nasıl sürdürüleceğine ilişkin bir karara varılabilmektedir.
Gayrimenkul Hukuku İçerisinde Yer Alan Tapu Davaları
Gayrimenkul Hukuku tapu davaları, bu çalışma alanı içerisinde en çok görülen davalar arasında gösterilmektedir. Özellikle tapunun iptali ya da devir işlemleri söz konusu olduğunda uyuşmazlıklar nedeniyle mahkemelere başvuruda bulunulmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku, sürekli güncellenen bir alan olması nedeniyle hak sahiplerinin geçmiş dönemlerdeki yönetmelikler nezdinde talepte bulunması durumunda uyuşmazlık oluşmakta ve süreçler ancak mahkemeler nezdinde çözülmektedir. Bu süreçlerin her biri ikametin olduğu Asliye Mahkemesi tarafınca yürütülmektedir.
Gayrimenkul Hukuku kapsamında takip edilmekte olan bu davalarda tarafların bulunma zorunluluğu yoktur. Vekalet ile davalarda şahısların yerine avukatların bulunmasıyla da sürecin takip edilmesi mümkün olmaktadır. Bu nedenle tapu davaları, hukuki danışmanlık taleplerinin en yoğun olduğu davalar olarak gösterilebilmektedir.